El próximo domingo 16 de Junio entra en vigor la nueva ley hipotecaria que se aprobó el 16 de marzo. Una ley que introduce muchos cambios y que, por tanto, es recomendable conocer. Viene ordenada por Europa y en caso de no aplicarse, España sería multada, algo que suele ser habitual al retrasar la aplicación de directivas europeas por parte de nuestros gobernantes.

Recordemos que ésta ley pretende proteger al consumidor y evitar así nuevos casos de cláusulas suelo abusivas, así como dejar claro quién debe hacerse cargo de cada gasto que implica la firma de un crédito hipotecario.

Durante los últimos meses, muchas entidades financieras han exprimido su departamento de marketing para atraer a los clientes hacia la miel de las promociones sobre hipotecas, desde bajos tipos de diferencial (el porcentaje que suma cada entidad al EURIBOR u otro índice de referencia) hasta que la entidad se hiciera cargo de todos los gastos, inclusive el de tasación de la vivienda. A día de hoy, las entidades cambian de rumbo y los diferenciales ya se han visto incrementados, tanto en lo que se refiere al incremento porcentual del EURIBOR como al plazo de tipo fijo. Éste último paso es un nuevo recurso que se sacó de la manga las entidades financieras debido a lo bajo que está el EURIBOR  (actualmente tiene un valor aproximado del  -0,14%, lo que si no se aplicaran los diferenciales, significaría que las entidades financieras pagarían a sus clientes por contratar una hipoteca) y para garantizar parte de beneficios, las hipotecas a interés variables tienen un periodo (va desde los 12 meses a los 24 meses) en el cuál el interés es fijo.

¿Cómo protege la ley a los consumidores?

Hay diferentes aspectos en los que ésta ley es más ventajosa para el consumidor:

– Las entidades financieras solo podrán ejecutar la hipoteca (cancelar el crédito a cambio del aval) si en la primera mitad el cliente tiene un impago por un importe igual o mayor al 3% del capital pendiente a pagar o 12 cuotas impagadas. Durante la segunda mitad de duración de la hipoteca, el impago debe ser igual o mayor al 7% del capital pendiente de pago o 15 cuotas impagadas.

– Va a ser más barato amortizar (adelantar) la hipoteca. Por ley, para las hipotecas con interés variable la comisión de amortización máxima será del 0,25% del capital a amortizar en los 3 primeros años, del 0,15% entre el 3º y el 5º año, sin especificar nada para los años posteriores, aunque los expertos opinan que a partir del 5º año no habrá comisión alguna por amortización.  En el caso de las hipotecas a interés fijo, la comisión máxima sera de un 2% durante los 10 primeros años y del 1,5% a partir del 10º año.

– Otra novedad y que es interesante es que se debe visitar la notaría antes de la firma de la hipoteca. Ésta visita la realiza el cliente, sin la presencia de ningún representante de la entidad financiera, no tendrá coste alguno para el cliente y consistirá en una consulta donde el cliente debe tener claro todos los aspectos del crédito hipotecario y, para confirmar esto, firmará un documento certificando que lo entiende todo. El cliente debe aprovechar esta visita para resolver sus dudas.

– Se facilita la comparación de las hipotecas, ya que la ley obliga a las entidades financieras a presentar su oferta hipotecaria mediante el uso de una ficha estandarizada para todas ellas.

-La nueva ley también pretende incentivar la construcción y adquisición de viviendas más sostenibles, ofreciendo ventajas a aquellas viviendas con calificación energética alta.

– La oferta hipotecaria que ofrezca la entidad no podrá obligar al cliente a contratar otros productos (seguros, planes de pensiones, tarjetas de crédito, etc.) pero sí que podrá mejorar las condiciones si el cliente contrata estos productos. Por ejemplo, si se contrata también un plan de pensiones, se rebaja el diferencial de la hipoteca.

– Referente a los gastos que conlleva la firma de una hipoteca, el cliente solo está obligado a hacerse cargo de los gastos de tasación y, por tanto, tiene libre elección de decidir la empresa o persona tasadora. Las entidades financieras deben pagar el resto de gastos (gestoría, notaría, registro e IAJD).

– También se pretende fomentar la competencia entre entidades financieras y por ello la ley facilita el traslado de las hipotecas a otras entidades. Algo que no suelen hacer muchos españoles, que se «casan» con su entidad. Anteriormente, si el cliente de un banco recibía una oferta de otra entidad para mejorar sus condiciones hipotecarias, su banco habitual sólo tenía que ofrecerle lo mismo para obligar al cliente a quedarse. Con la nueva ley, el cliente puede elegir. Se podría decir que esto provocará una guerra de hipotecas para atraer a los clientes, algo que beneficiaría mucho a éstos, pero no creo que sea algo probable debido a que son pocas las entidades financieras las que manejan la mayoría de las hipotecas y no van a pelearse si ello empeora la obtención de beneficios.

– Otro aspecto clave de la nueva ley es que las entidades no podrán dar hipotecas sin conocer a sus clientes. Estos deberán ser entrevistados para conocer su solvencia y si es necesario algún aval. Puede ser positivo y negativo a la vez. La parte buena es que se tendrá que examinar más detenidamente las posibilidades de pago por parte del cliente, analizando sus ingresos, sus gastos, sus ahorros y una previsión de ingresos futuros, es decir, realizando un análisis financiero personalizado al cliente, que puede aprovechar para aprender sobre finanzas personales que tan útiles son. La parte mala, que puede restringir el acceso a una hipotecas a personas con bajos ingresos y pocos ahorros.

– La Ley también crea una «autoridad independiente» que proteja a los clientes garantizando la transparencia en la contratación de hipotecas.

– El cliente deberá disponer del contrato hipotecario al menos con 10 días de antelación a la firma para que pueda estudiarlo.

– La comisión de apertura sólo se cobrará una vez y englobará todos los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo o similares, aunque no pone límite. A día de hoy, hay bancos que no cobran nada y otros que cobran hasta el 2%

Cabe decir que, como la mayoría de las leyes, la nueva ley no tendrá carácter retroactivo. Pero cabe señalar que aquellas hipotecas que sean objeto de novación o subrogación después de la entrada en vigor de la ley, sí que se regirán por ésta.

Espero que ésta información te sea útil y si tienes alguna duda, siempre estamos a tu disposición. Contacta con nosotros!!!

Referiencias:

www.elconfidencial.com

www.diariojuridico.com

www.laopinion.es

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